Thuế TNCN & các trường hợp được miễn giảm khi chuyển nhượng bất động sản

Năm 2025, quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có một số điều chỉnh quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm rõ.

Mức thuế suất: thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng (tính theo giá ghi trong hợp đồng hoặc giá thị trường, lấy mức cao hơn).

Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thông thường là 2% trên giá trị hợp đồng. Được miễn thuế nếu là BĐS duy nhất (sở hữu >183 ngày), chuyển nhượng giữa người có quan hệ hôn nhân/huyết thống/nuôi dưỡng (vợ chồng, cha mẹ - con, anh em ruột...). Hồ sơ bao gồm sổ đỏ, hợp đồng, giấy tờ chứng minh mối quan hệ.

1. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng BĐS

• Người nộp thuế: Bên chuyển nhượng (bên bán) có trách nhiệm nộp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

• Mức thuế: \(\text{Thuế TNCN} = \text{Giá chuyển nhượng} \times 2\%\).

• Giá tính thuế: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá UBND quy định, tính theo giá của UBND.

Lưu ý: Các loại hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản hoặc hợp đồng tương tự khác hiện nay vẫn có thể bị xem như là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và bị tính thêm 1 lần thuế TNCN khi người được ủy quyền thay mặt chủ tài sản đi làm thủ tục chuyển nhượng cho bên mua (nhận chuyển nhượng) trừ trường hợp ủy quyền thuộc các hợp miễn thuế.

2. Các trường hợp được miễn thuế TNCN

• Chuyển nhượng giữa những người trong gia đình: Bao gồm vợ với chồng; cha đẻ/mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi/mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng/mẹ chồng với con dâu; cha vợ/mẹ vợ với con rể; anh/chị/em ruột với nhau.

• Chuyển nhượng BĐS duy nhất: Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất ở tại Việt Nam, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày trước khi chuyển nhượng và chuyển nhượng toàn bộ.

• Trường hợp khác: Nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa các thành viên trong gia đình trực hệ (cha mẹ, con cái, vợ chồng, anh chị em ruột).

Lưu ý: Chuyển nhượng đất giữa vợ chồng luôn được miễn thuế TNCN, kể cả tài sản chung hay riêng.

3. Điều kiện để được miễn thuế TNCN (Nhà duy nhất)

• Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.

• Điều kiện 2: Sở hữu tối thiểu 06 tháng (183 ngày) tính từ ngày cấp Sổ đỏ.

• Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

4. Hồ sơ miễn thuế

• Bản sao Sổ đỏ/Sổ hồng.

• Hợp đồng chuyển nhượng.

• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ (Giấy đăng ký kết hôn, Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...) hoặc Cam kết nhà ở duy nhất.

Tình huống thực tế:

Người chồng mua đất trước khi kết hôn, căn nhà được xây dựng sau khi kết hôn bằng tiền của cả 2 vợ chồng và chưa làm giấy xác nhận tài sản trước hôn nhân. Hiện tại cả 2 vợ chồng đi định cư nước ngoài, để tiện việc chuyển nhượng BĐS còn lại trong nước nên làm ủy quyền cho em ruột của người vợ (chuyển nhượng/tặng cho giữa chị em ruột được miễn thuế TNCN). Thuế TNCN khi chuyển nhượng được tính như sau: