Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/07/2026: Những điểm cần lưu ý từ Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Miễn thuế đối với giao dịch bất động sản giữa các thành viên trong gia đình

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 253/2026/NĐ-CP là tiếp tục khẳng định chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.

Theo quy định, các giao dịch giữa vợ và chồng; cha mẹ với con (bao gồm cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi); ông bà với cháu; anh, chị, em ruột đều thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời, nghị định cũng mở rộng và làm rõ việc áp dụng đối với giao dịch giữa cha mẹ chồng với con dâu và cha mẹ vợ với con rể, kể cả trong trường hợp người con đã qua đời.

Bên cạnh đó, việc phân chia bất động sản khi ly hôn theo thỏa thuận của các bên hoặc theo bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án cũng thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này góp phần đảm bảo tính thống nhất trong quá trình xử lý tài sản và hạn chế phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các giao dịch mang tính chất phân chia tài sản trong nội bộ gia đình.

Điều kiện được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng quy định cụ thể hơn về các điều kiện áp dụng.

Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế khi tại thời điểm chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước. Đồng thời, bất động sản phải được sở hữu tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Ngoài ra, việc chuyển nhượng phải được thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất; trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc diện được miễn thuế.

Những điều kiện này nhằm đảm bảo chính sách miễn thuế được áp dụng đúng đối tượng, hướng tới nhu cầu nhà ở thực của người dân thay vì phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Một số trường hợp cần đặc biệt lưu ý

Bên cạnh việc quy định rõ các trường hợp được miễn thuế, Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng làm rõ một số trường hợp không thuộc diện áp dụng chính sách ưu đãi.

Cụ thể, việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định về nhà ở duy nhất. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, bao gồm cả tài sản chung của vợ chồng, chỉ cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện về việc không sở hữu bất động sản khác mới được xem xét miễn thuế đối với phần thu nhập của mình.

Đáng chú ý, người chuyển nhượng có trách nhiệm tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định mình chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất. Trường hợp kê khai không đúng thực tế, cơ quan thuế có quyền thực hiện truy thu số thuế phải nộp, đồng thời xử lý vi phạm theo quy định hiện hành.

Tăng tính minh bạch trong thực hiện nghĩa vụ thuế

Có thể thấy, Nghị định 253/2026/NĐ-CP không làm thay đổi bản chất của chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch bất động sản, mà chủ yếu tập trung hoàn thiện cơ chế áp dụng thông qua việc quy định rõ hơn về đối tượng, điều kiện và trách nhiệm của người nộp thuế.

Việc bổ sung các hướng dẫn chi tiết không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng xác định trường hợp được miễn thuế, mà còn tạo cơ sở để cơ quan quản lý tăng cường công tác hậu kiểm, hạn chế tình trạng kê khai không đúng nhằm hưởng ưu đãi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước hoàn thiện khung pháp lý, đây được xem là một trong những quy định quan trọng mà cá nhân, nhà đầu tư và các đơn vị tư vấn cần cập nhật để đảm bảo tuân thủ đúng quy định khi thực hiện giao dịch từ ngày 01/07/2026.